2月份收官，自开年以来便持续回暖的公募REITs市场如期交出一份“红盘”月考卷。Wind数据显示，2月份，A股全市场30只上市公募REITs产品均实现上涨。
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在公募REITs二级市场表现回暖的背后，与其底层资产运营稳中向好、可供分配金额超出预期等密切相关。华泰证券研究所副所长、固收首席分析师张继强表示，在存款利率下调、LPR调降等背景下，公募REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，长期投资价值凸显。同时，随着近日证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》（以下简称“4号指引”），公募REITs权益属性明确，流动性有望改善。一级市场方面，近期公募REITs市场扩面提质也在不断推进。
业内人士普遍认为，2024年，公募REITs二级市场波动或逐步收敛并达到一个阶段性均衡点，未来，资产运营趋势仍将是产品的主要定价因素。与此同时，如何改善定价发行效率，可持续、高效地推动市场扩容，如何进一步丰富投资者结构，引入优质增量长期资金等，仍将是行业关注的重点。
市场“开门红”
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多只产品发布停牌公告
2024年以来，公募REITs二级市场表现逐步回暖，特别是春节假期过后，市场在迎来“开门红”后涨势延续并进一步强化。Wind数据显示，龙年开市以来，截至2月底，在9个交易日内，有12只产品累计涨幅超10%。分板块看，产业园区、仓储物流板块领跑，博时蛇口产园REIT涨幅最高，达26.49%，嘉实京东仓储基础设施REIT次之，达21.98%。
在产品实现较大涨幅的同时，多家基金管理人也相继发布相关提示公告。2月27日，博时蛇口产园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、国泰君安临港创新产业园REIT发布停复牌公告称，为了保护基金份额持有人的利益，于当日开市起停牌。博时蛇口产园REIT停牌1天，另两只产品均停牌1小时。
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在此之前，博时蛇口产园REIT因自2月7日以来连续上涨，已分别发布过两份停复牌公告，于2月21日、26日开市后先后停牌1小时。其中，2月26日在复牌后，该基金二级市场收盘价继续收涨达5.70%，才有了最新停牌1天的决定。与之情况类似的还有嘉实京东仓储基础设施REIT，该基金因自2月8日以来涨幅波动较大，曾于2月22日开市后停牌1小时。
除了前述3只公募REITs外，春节假期后，还有华夏合肥高新REIT、华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT等也因连续3个交易日累计涨幅超过10%而暂时停牌。同时，华夏中国交建高速REIT、红土创新盐田港REIT、红土创新深圳安居REIT等多只产品，也因单日涨幅较大而发布交易情况的提示公告，提醒投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。
二级市场价格被投资者认可的背后，与公募REITs2023年四季报中呈现的可观收益率不无关系。2023年四季报显示，逾八成产品实现盈利。从能较好反映产品持续经营能力和成本控制能力的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）来看，有4只产品单季EBITDA金额超过1亿元，5只产品高于5000万元；从可供分配金额来看，多只产品分派完成率超过100%，4只产品当期可供分配金额超过1亿元。对此，张继强表示，以市值测算的可供分配金额分派比率显示，截至2月23日，特许经营权类REITs、产权类REITs2023年全年累计平均分派率分别为9.16%、5.02%。
国金证券固收首席分析师樊信江分析表示，公募REITs市场本轮上涨主要源于此前超跌，估值已来到相对低位，且红利投资下公募REITs产品分红率较高，叠加政策利好和市场情绪回暖，配置价值进一步凸显。
权益属性明确
促进市场生态建设
建立公募REITs产品权益属性共识是REITs市场生态建设的基础，对进一步推动市场投融资两端建设、完善配套机制具有重要意义。在此背景下，证监会近日发布了4号指引，首次明确原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。
业内人士普遍认为，公募REITs定位为特殊权益产品，意义重大，不仅能够清晰引导原始权益人明确发行逻辑，更有助于投资机构建立匹配的投资逻辑、投资策略、风险控制、会计核算以及考核机制等。
在张继强看来，4号指引明确了REITs的权益属性，有助于调和REITs长期资产配置与机构行为考核短期化的矛盾。
“此举有助于缓解保险等配置型资金的长期持有策略与短期价格波动的矛盾。”樊信江表示，明确REITs属性为权益产品，将助推配置型资金入市，提高流动性。
中金公司认为，在当前宏观背景下，公募REITs产品稳定且可持续的分红现金流具有一定稀缺性。会计记账政策有助于弱化估值风险问题，有利于稳定持有，市场风险补偿要求有望逐渐降低。
此外，从机构角度出发，中金公司进一步表示，REITs归为权益，实现了在不出表、保留资产控制权的同时增加权益资金、降低资产负债率，这对于机构而言，则有利于提升此类原始权益人推动优质资产首发、扩募上市的积极性，助力公募REITs市场持续扩容。
多只产品蓄势待发
市场扩面提质
2月23日，证监会官网发布关于政协十四届全国委员会第一次会议第03037号提案答复的函，称证监会将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。
事实上，自去年证监会、国家发展改革委明确支持消费基础设施发行公募REITs以来，截至目前，已有6单消费基础设施REITs获批，其中，3单完成募集即将上市，发行规模近90亿元。同时，华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT目前也已申报并获受理。
业内人士表示，包括消费基础设施REITs项目在内，2024年公募REITs市场有望迎来新一轮高质量扩容。
2月27日，国内首单水电REITs——嘉实中国电建清洁能源REIT发布基金份额询价公告，于3月5日启动询价。证监会准予该产品发售的基金份额总额为4亿份，按询价区间的中间值2.7775元/份来算，募集规模将达11.11亿元。
此外，近日深市上市公司晶澳科技在回答投资者提问时透露，目前，公司筹备的公募REITs项目已向省级发展改革委和国家发展改革委申报，项目正在审核当中。
去年12月，晶澳科技发布公告称，为响应国家政策号召，盘活存量资产，拟以拥有的部分光伏发电项目为基础设施资产，开展公募REITs的申报发行工作。该基础设施公募REITs将有望成为市场首批平价新能源电站REITs项目，探索并引领平价新能源电站项目通过发行公募REITs退出的模式，形成良好示范效应。
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